Die Crux mit den Zweitwohnungen

Auslöser für diesen Kommentar sind zwei Zeitungsartikel, einerseits  „I mancan abitaziuns per indigens“ (1) in der Rubrik „Engiadina“ von La Quotidiana vom 4. Mai 2021 und eine Meldung aus Südostschweiz Online vom 10. Mai 2021: „Empörung über Disentiser Zweitwohnungsbesitzenden.“ (2)

Man braucht nicht Vallader aus dem Effeff zu kennen, um zu verstehen, worum es im ersten Fall geht. Der Artikel zeigt auf, mit welchen Schwierigkeiten Einheimische im Engadin konfrontiert werden, wenn sie eine zahlbare Mietwohnung suchen. Sodass einige Engadiner Gemeinden  sich jüngst genötigt gesehen haben, der Privatwirtschaft zuvorzukommen und selber das Szepter in die Hand zu nehmen, um zahlbaren Wohnraum auf ihrem Boden zu schaffen. 

Beim zweiten Fall hat die Region Sedrun-Disentis für Empörung bei den Zweitwohnungsbesitzenden gesorgt, indem sie dieser Gruppe die uneingeschränkte Nutzung der Bergbahnen ab Sommer 2021 gestrichen hat, wobei die Nutzung der Bergbahnen nur noch während sieben aufeinanderfolgenden Tagen kostenlos sei. Die Hotelferiengäste hingegen behielten ihre Vergünstigung.  

Zur Debatte steht hier nicht nur die differenzierte Behandlung von Hotelgästen und Zweitwohnungsbesitzenden, sondern vor allem auch - und das ist ein Novum - die bevorzugte Behandlung der Zweitwohnungsbesitzenden gegenüber Einheimischen in Graubünden. 

Wenn die Coronapandemie einen Vorteil gebracht hat, dann ist es, mit dem Finger auf Missstände zu zeigen, die unter normalen Umständen kaum Gehör finden würden. Das Bedürfnis von Stadtmenschen nach Home Office in den Bergen hat das ganze ausgelöst und die Dominosteine ins Wackeln gebracht.

Die oben erwähnten Artikel haben mich veranlasst, den Bündner Wohnungsmarkt  unter die Lupe zu nehmen, nachdem ich ihn selber bei meinem Umzug nach Graubünden erleben durfte, und die unterschwellige, geopolitische Signalwirkung von Privilegien für Zweitwohnungsbesitzenden zu durchleuchten. 

 

Wesentliche Merkmale des Bündner Wohnungsmarktes

Die grösste Frage mit der ich als Home Office Schaffende konfrontiert wurde, als ich vor dreieinhalb Jahren nach Graubünden zog, lautete: Wo finde ich in diesem riesigen Kanton eine zahlbare Mietwohnung? Dank meinem ausgesprochenen Hang zu Fremdsprachen wäre ich auch bereit gewesen, in eins der sonnigen Südtäler oder in ein romanisches Gebiet zu ziehen. Doch die Wahl erwies sich prompt als viel kleiner als angenommen: Nur Chur oder das Churer Rheintal im weitesten Sinne kamen schliesslich in Frage. Erst dreieinhalb Jahre später konnte ich nach Savognin weiterziehen. 

 

Die Schweizer Medien beschreiben gerne die Wohnungssuche in den Städten als parcours du combattant - oder Hindernislauf. Während die Suche in den Berggebieten scheinbar das Einfachste der Welt sein soll, vorausgesetzt, man besitzt das nötige Kleingeld. „Historische Holzbalkendecke, urbane Einrichtung und Parkettböden“ oder „Chalets im Naturschutzgebiet - der Traum vom eigenen Chalet in den Alpen“ oder auch „Chalets in begehrter Region - Alpenidylle mit Panoramablick“ warten auf jeden, der sich so was leisten kann, notfalls auf Pump. Solche Liegenschaften verfügen zudem über einen Anschluss an das Glasfasernetz und eine 5G-Antenne ist bestimmt auch nicht weit. Ein Muss für das Home Office.

 

Ich habe die Homepage von homegate.ch am 5. Mai 2021 durchforstet. Das ist selbstverständlich eine Momentaufnahme, die bei den offiziellen Kündigungsterminen (31. März, 30. Juni oder 30. September) anders aussehen dürfte. Dennoch wurden an jenem Tag 251 Mietwohnungen angeboten, die ich nach Region aufgeteilt habe:

 

Tabelle 1: Mietwohnungen zum Angebot in Graubünden 

 

Region                                 Anzahl         Region                                 Anzahl 

___________________________________________________________________________

 

Albula                                        3            Moesa                                       36

Bernina                                      2            Plessur                                      46

Engiadina Bassa/Val Müstair      6            Prättigau/Davos                         43

Imboden                                   21           Surselva                                     33

Landquart                                 21           Viamala                                     10

Maloja                                      30                                          

Subtotal                                    83                                                           168

Total                                                                                                        251

 

Quelle: Homegate.ch

 

Was fällt hier auf? 

• Tatsächlich weist der Artikel in La Quotidiana auf ein akutes Problem im Unterengadin hin. 
• Noch mehr unterdotiert sind allerdings die Regionen Bernina und Albula. 
• Ohne Überraschung weisen die bevölkerungsstärkeren Regionen entlang der Autobahn A13 Plessur, Prättigau/Davos, Moesa, Imboden und Landquart eine grössere Dynamik auf, während sich die anderen nur über „Marktversagen“ beschweren können. 

 

Haben wir in Graubünden in Sachen Mietwohnungen tatsächlich mit einem Marktversagen zu tun? 

 

Wenn man die Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2020 vom Bundesamt für Statistik BFS betrachtet, stellt man fest, dass im Kanton Graubünden 2’448 Leerwohnungen vorhanden waren. Das ist nicht wenig. Doch im Angebot von homegate.ch waren nur 251. Selbst wenn homegate.ch nicht der einzige Anbieter von Mietwohnungen in Graubünden ist, scheint der Unterschied von über 2’200 Wohnungen schon ungewöhnlich gross zu sein. 

 

Die Antwort liegt darin, dass die Leerwohnungszählung vom BFS sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen beinhaltet. Das bedeutet, dass auf dieser Rechnungsbasis in Graubünden rund zehnmal mehr Wohnungen zum Kauf als zur Miete leer stehen. Ist das typisches Bündner Phänomen? 

 

Es ist auf jeden Fall ein typisches alpines Phänomen. Im Wallis oder im Tessin dürfte die Lage ähnlich ausfallen, so wie die unten stehende Tabelle aufzeigt. 

 

Tabelle 2: Leerwohnungsziffer der Gebirgskantone per 1. Juni 2020

 

Kanton       Leerwohnungsziffer  Total Leerwohnungen  Veränderung   Veränderung 

                                                                                         (Einh.)                 (%)

_________________________________________________________________________________

 

CH                        1.72                        78'832                    3'449                4.6

UR                         1.43                            289                       -87             -23.1

OW                        0.92                            200                         13                7.0

NW                        1.78                            392                         63               19.2

GL                         1.83                            422                         31                 7.9

AR                         1.64                            482                     -187             -28.0

AI                          2.15                            174                         11                 6.8

GR                         1.40                         2'448                     -480              -16.4

TI                           2.71                        6'639                     1'105               20.0

VS                          2.40                        6'251                        879               16.4

 

Quelle: Bundesamt für Statistik BFS

 

Die allgemeine Lage in der Schweiz sieht hingegen komplett anders aus. Laut BFS waren schweizweit „am Stichtag 1. Juni 2020 über vier Fünftel der leer stehenden Wohnungen zur Miete und der Rest zum Verkauf ausgeschrieben.“ (3) Was der Situation in Graubünden völlig widerspricht.

 

Bleiben wir noch kurz auf schweizerischem Niveau: Seit zehn Jahren steigt die Leerwohungsziffer unaufhörlich. Am 1. Juni 2020 wurden 78’832 leere Wohnungen auf dem gesamten Schweizer Markt angeboten, was einem Durchschnitt von 1.72 % des Gesamtwohnungsbestands ausmacht. In Graubünden liegt die Leerwohnungsziffer (1.40 %) zwar unter dem Schweizer Durchschnitt von 1.72 %, doch der Kanton vermeldete 2019 den stärksten Angebotsrückgang von Leerwohnungen (- 480 Einheiten), was wiederum auf eine hohe Nachfrage hindeutet. Und dies obwohl der Kanton 2019 schweizweit den höchsten Anteil (35,4 %) an leeren Eigentumswohnungen verzeichnete. (4)

 

Wie ist das zu verstehen? Ich vermute, dass in Graubünden seit Jahren Eigentumswohnungen auf Vorrat gebaut wurden (35,4 %), die 2019 ausserordentlich viele Käufer fanden (- 480  Einh.). Doch der Markt widerspiegelt nur Angebot und Nachfrage zu den Eigentumswohnungen. Ein Mietwohnungsmarkt ist in Graubünden, abgesehen vom Grossraum Chur, so gut wie nicht vorhanden. Das Angebot ausserhalb des Zentrums steigt bei gelegentlichem Wohnungsbau und verschwindet dann, sobald die Liegenschaft vermietet ist. 

 

Das ist keine gute Voraussetzung, um die Lokalbevölkerung zu erhalten, geschweige denn, Auswärtige anzuziehen. Zumal die Vergünstigungspolitik einiger Tourismusdestinationen Fragen aufwirft.

 

Die unterschwellige, geopolitische Signalwirkung von Privilegien 

Vergangene Woche wurden die Zweitwohnungsbesitzenden der Region Sedrun-Disentis darüber informiert, dass es bei der Gästekarte vom Sommer 2021 zu gekürzten Leistungen kommt. Die Aufruhr bei den Zweitwohnungsbesitzenden war gross, so Südostschweiz Online. Interessenverbände schrieen von Diskriminierung, weil die Massnahme nur sie traf und nicht die Hotelgäste. (5)

 

Ich musste den Kopf schütteln und mich wundern: Hierzulande kann man auf unglaublich hohem Niveau jammern. Oder habe ich etwas versäumt, oder falsch verstanden? Wer ist hier diskriminiert? Es ist an der Zeit, wie man in der Romandie so schön sagt, „de remettre l’église au milieu du village.“

 

Die Disentiser Bergbahnen haben ihre Rechnung gemacht: Erfahrungsgemäss benutzen die Hotelgäste die Anlagen in der Regel nur wenige Tage im Jahr, die Zweitwohnungsbesitzenden hingegen haben das ganze Jahr hindurch kostenlosen Zugang. Mit den verhängnisvollen letzten vierzehn Monaten aufgrund der Coronapandemie müssen die Disentiser Bergbahnen das finanzielle Out fürchten und haben vorsorglich die Handbremse gezogen. Mit der bitteren Erkenntnis, dass der freie Markt in den Berggebieten genauso funktioniert wie im Unterland. Sorry! 

 

Die wahren Fragen sind nun: Weshalb erhalten die Feriengäste im Allgemeinen Privilegien, von denen die Lokalbevölkerung nur träumen kann, die sie aber nicht selten über die Gemeindesteuer finanziert? Die zudem einen Anreiz zum Verbleiben statt Abzuwandern darstellen könnten? Warum berechtigt eine Zweitwohnung zu Privilegien, die eine Erstwohnung nicht haben darf? Alles Fragen, die Unbehagen bei den Einheimischen hervorrufen. Dass sie es nicht in die Welt hinausposaunen, liegt nunmal in ihrem Charakter. Sie zeichnen sich besonders durch ihre Diskretion aus. Enttäuscht und diskriminiert sind sie trotzdem.

 

Andererseits fühlt sich jede Stadt dazu legitimiert, bei ihren EinwohnerInnen mit einer Vergünstigungskarte zu werben. So bietet die ChurCard Vergünstigungen für Konzerte, Bäder, Eisfelder, Fitness, Bibliothek und Bergbahnen Arosa/ Lenzerheide und Tschiertschen an. Es geht darum, dass die Churer, die Steuern für Errichtung und Erhalt der Infrastruktur zahlen, auch ein Stück weit bevorzugt werden, wenn sie die Infrastruktur benutzen. Die Benutzer ausserhalb Chur zahlen hingegen den vollen Preis. Sie werden diskriminiert, doch das wird „de bonne guerre“ aufgenommen, im Vertrauen darauf, dass jede Gemeinde dasselbe für seine BewohnerInnen tut. Das ist aber nicht überall der Fall. 

 

Fazit und Schlussfolgerungen

In einem Markt, der von Eigentumswohnungen dominiert wird, hat die Privatwirtschaft praktisch keinen Anreiz, Mietwohnungen zu erbauen. Wenn die Bündner Gemeinden ihre Bevölkerung zurückhalten und neue dazu gewinnen wollen, dann stehen ihnen mindestens zwei Möglichkeiten zur Verfügung, die in Kombination die erwünschten Effekte bringen könnten: 

 

1. Die Gemeinden sollten selbst Wohnraum für die Einheimischen schaffen. Diese Feststellung habe ich bereits im Beitrag „Der letzte Autozug nach Sedrun“ vom 3. März 2021 gemacht und die Gemeinden dazu aufgemuntert, wann immer möglich und sinnvoll, frei werdende Eigentumswohnungen zu kaufen und als Mietwohnungen an die Einheimischen zur Verfügung zu stellen. 
2. Den Zweitwohnungsbesitzenden Privilegien oder mehr Rechte einzuräumen als den Einheimischen, war in den Anfängen der Tourismusindustrie wirtschaftlich betrachtet ein Stück weit nachvollziehbar. Doch wirtschaftlich bedeutet nicht ipso facto „gut" für alle Beteiligten. Soziologisch gesehen ist die Begünstigung einer Klasse gegenüber einer andere per se schon problematisch. Geopolitisch betrachtet, dazu in den Berggebieten und auf engstem Raum, wo jeder jeden kennt, signalisiert die Begünstigung der Zweitwohnungsbesitzenden, dass die Einheimischen, unter Umständen, nicht erwünscht sind. Diese fühlen sich erniedrigt und die logische Konsequenz ist Abwandern in die Anonymität der Agglomerationen. 

Die oben geschilderten Massnahmen dürfen nicht als Kreuzzug gegen die Zweitwohnungsbesitzenden interpretiert werden. Wir sind ihnen dankbar, denn ohne sie würden viele Dörfer in Graubünden nicht einmal über das Minimum an Infrastruktur verfügen. Die Post läuft uns zwar an vielen Orten davon, aber das ist eine andere Geschichte. 

 

Es ist nicht zu spät, den Aktionismus der Vergangenheit zu korrigieren und die Kirche wieder in die Mitte des Dorfes zu stellen. Ein Dach über dem Kopf, Digitalisierung, den Anschluss an das Glasfasernetz und das Arbeiten im Home Office sind Errungenschaften, die nicht nur von der urbanen Gesellschaft geschätzt werden. Auch Bündnerinnen und Bündner würden gerne solche Annehmlichkeiten in ihrer vertrauten Alpenlandschaft bevorzugen, und bleiben, statt abwandern.

 

Virginia Bischof Knutti©11.05.2021

 

Quellen: 

1. La Quotidiana, „I mancan abitaziuns per indigens“, 04.05.2021.
2. Südostschweiz Online, „Empörung bei Disentiser Zweitwohnungsbesitzenden“, 10.05.2021,https://www.suedostschweiz.ch/tourismus/2021-05-08/empoerung-bei-disentiser-zweitwohnungsbesitzenden.
3. Bundesamt für Statistik BFS, Bau- und Wohnungswesen 2019, Neuchâtel, S. 15-16, https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.gnpdetail.2021-0341.html.
4. Ibid.
5. Südostschweiz Online, „Empörung bei Disentiser Zweitwohnungsbesitzenden“, 10.05.2021,https://www.suedostschweiz.ch/tourismus/2021-05-08/empoerung-bei-disentiser-zweitwohnungsbesitzenden.

• Tabelle 1: Mietwohnungen zum Angebot in Graubünden, https://www.homegate.ch/mieten/wohnung/kanton-graubuenden/trefferliste, gesichtet am 04.05.2021.
• Tabelle 2: Tabelle 2: Leerwohnungsziffer per 1. Juni 2020, Bundesamt für Statistik BFS, Bau- und Wohnungswesen 2019, Neuchâtel, S. 15-16,  https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.gnpdetail.2021-0341.html.